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2016年上半年上海房地产市场调研报告

来源:上海房协  来源:信息调研部   发布日期:2016/8/4 14:52:23

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2016上半年上海房地产市场调研报告

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二O一六年七月二十五日

 

房地产市场调研是上海市房协为会员企业服务、反映会员企业诉求的一项重要的常态工作。上海市房协邀请市住建委、市统计局等行政有关部门和民间研究机构的专家组成调研组,定期研究分析房地产市场。

本次调研以分析2016年上半年上海房地产市场运行情况为基础,提出对于2016年上半年市场形势的看法和下半年市场走势的预判,并形成本调研报告,供会员企业和政府管理部门参考。

 

一、2016上半年上海房地产市场的基本情况

(一)土地供应

2016年上半年,全市共出让国有建设用地使用权327.4公顷,比上年同期(以下简称同比)减少51%。其中居住用地240.7公顷,同比减少28%;商服用地31.2公顷,减少75%;工业用地55.5公顷,减少73%。

(二)房地产开发投资

2016年上半年,全市完成房地产开发投资1685.31亿元,同比增长8.7 %(全国房地产开发投资46631亿元,同比名义增长6.1%,扣除价格因素实际增长8%),增幅回落7.1个百分点;其中住宅投资916.54亿元,同比增长12.8%,增幅上升5个百分点。房地产开发投资占全社会固定资产投资的60%,占比上升0.5个百分点。

(三)房地产开发建设

2016年上半年,全市商品房施工面积13234.65万平方米,同比基本持平;其中住宅施工面积为7206.19万平方米,下降1.6%。新开工面积1094.51万平方米,上升8.5%;其中住宅新开工面积622.57万平方米,上升7.7%。

2016年上半年,全市商品房竣工面积1081万平方米,同比减少12.4%,增幅回落52.7个百分点;其中住宅竣工面积668.91万平方米,减少3.3%,增幅回落21.2个百分点。

(四)商品房销售

2016年上半年,全市商品房销售(包括现房销售和期房销售)1199.61万平方米,同比增长18.2%(全国商品房销售面积64302万平方米,同比增长27.9%),增幅上升5.6个百分点。其中商品住房销售927.97万平方米,同比增长10.1%,增幅上升3.3个百分点。

2016年上半年,全市存量房(二手房)成交面积为1838.26万平方米,同比增长81.2%,增幅上升66.4个百分点,其中住宅成交1662.96万平方米,同比增长92.8%,增幅上升75.9个百分点。

(五)住房价格

2016年上半年,全市商品住房平均销售价格26184元/平方米,同比上升26%,其中市场化商品住房平均销售价格35199元/平方米,同比上升14.8%。二手住房平均成交价格27327元/平方米,同比上升11.26%。

)房地产金融

2016年6月末,全市中资商业银行自营性人民币房地产贷款余额15338.92亿元,同比增长16.99%,增幅同比上升5.45个百分点。其中人民币个人住房贷款余额9475亿元,同比增长45%;人民币房地产开发贷款余额4819.97亿元,同比减少15.73%。

二、2016年上半年上海房地产市场的政策环境

2016年上半年,全国政策面保持宽松基调,从调首付、降税负、宽信贷等方面多管齐下力促“去库存”:下调不限购城市商业贷款首付比例最低至20%;多部委联合发文下调契税、营业税,5月1日全面实行“营改增”,交易税赋略有下降;央行也维持宽松信贷,一季度人民币贷款新增4.61万亿元,同比多增9301亿元,其中很大一部分流向了房地产市场。政策面和资金面的宽松推动了购房需求的释放,一线城市和二线热点城市量价快速上升。随着不同城市之间分化加剧,部分热点城市开始收紧政策:一线城市相继加码“限购、限贷”政策,上海和深圳提高了非本地户籍家庭购房社保缴纳年限,提高二套房首付比例,严禁“首付贷”、“房产众筹”等变相贷款;二线热点城市采取了“限房价、限地价、收紧信贷”的政策,苏州规定项目申报价格每年涨幅不宜超过12%,南京实行土地出让最高限价办法,武汉下调公积金贷款额度,合肥出台差别化房贷政策。3月25日,上海出台“沪九条”,进一步加强房地产市场调控。

(一)房地产有关政策

1、2月17日,财政部、国税总局、住建部联合发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》(财税[2016]23号)。《通知》共三条:一、关于契税政策。(一)对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。(二)对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。(三)……。(四)……。二、关于营业税政策。个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。……三、北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施本通知第一条第二项契税优惠政策及第二条营业税优惠政策,上述城市个人住房转让营业税政策仍按照《财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税〔2015〕39号)执行。……。

2、3月24日,财政部和国家税务总局联合发布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号文),明确从2016年5月1日起,将房地产业和建筑业、金融服务业和生活服务业等行业纳入营改增体系,并明确了适用于上述三大行业的相关增值税税率和具体政策。

3、6月3日,国务院发布关于《加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。《意见》从六个方面提出了培育和发展住房租赁市场的具体政策措施。一是培育市场供应主体。发展住房租赁企业,提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平。鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务,规范住房租赁中介机构,支持和规范个人出租住房。二是鼓励住房租赁消费。保障承租人依法享受基本公共服务,引导城镇居民通过租房解决居住问题。落实提取住房公积金支付房租政策。明确各方权利义务,保护承租人和出租人合法权益。三是完善公共租赁住房。推进公租房货币化,提高公租房运营保障能力。在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员,凡符合条件的应纳入公租房保障范围。鼓励地方政府采取购买服务或政府和社会资本合作(PPP)模式,将现有政府投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理。四是支持租赁住房建设。各地应结合住房供需状况等因素,将新建租赁住房纳入住房发展规划。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租。五是加大政策支持力度。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人,给予税收优惠政策支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。鼓励地方政府盘活城区存量土地,采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。六是加强住房租赁监管。完善住房租赁法律法规。城市人民政府对本行政区域内的住房租赁市场管理负总责,要建立多部门联合监管体制,明确职责分工,充分发挥街道、乡镇等基层组织作用。加快建设住房租赁信息服务与监管平台,推进部门间信息共享。各有关部门要按照职责分工,加强行业管理。

4、2月25日,上海市规土局、市发改委、市住房城乡建设管理委、市商务委等四部门联合发布《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》(沪府办〔2016〕10号)。《意见》共四条:一、进一步加强统筹引导。二、优化住房用地供应结构。(一) 优化住房用地供应结构,增加中小套型商品住房供应。进一步加大商品住房用地的中小套型住房供应比例,中心城区不低于70%,郊区不低于60%(部分供需矛盾较突出区域,中小套型住房供应比例提高到70%);保障性住房用地中小套型住房的供应比例,中心城区为100%,郊区不低于80%以上。鼓励公共交通为导向的社区开发模式,轨道交通站点周边区域(中心城、郊区的覆盖范围分别为600米、1500米)商品住房用地的中小套型住房供应比例提高到80%以上,以实现城市组团式紧凑开发,形成居住、工作、商业、文化等功能的有机协调。(二)优化本市中小型住房建筑面积标准。(三)建立完善购租并举的购房体系。鼓励开发企业持有一定比例商品住房用于社会租赁,促进社会租赁住房市场发展。(四)加强本市房地产市场监测和研究分析。三、优化商业办公用地供应结构。(一)提高商业、办公用地供应的有效性和精准度。(二)鼓励开发企业持有商业、办公物业持续运营。本市新增商业办公用地,相关区县政府要在出让条件中明确商业、办公物业的持有要求,一般地区商业物业的持有比例为不低于80%、办公物业为不低于40%,且持有年限不低于10年;近阶段商业办公楼宇供应量较大的区域,商业物业的持有比例提高到100%,办公物业持有比例不低于60%或100%,持有年限不低于10年或长期持有。(三)建立本市商务办公楼宇运行监测体系。四、加强动态优化调控措施。

5、3月25日,上海市人民政府办公厅转发市住房城乡建设管理委、市规划国土资源局、市工商局、市金融办四部门《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系 促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》(沪府办〔2016〕11号)。《意见》共九条(俗称“沪九条”):一、建立联席会议。二、加大住房用地供应力度。加快住房用地出让前期工作,增加商品住房用地供应,提高商品住房用地的中小套型比例,中心城区不低于70%,郊区不低于60%(供需矛盾突出的郊区,供应比例提高到70%)。三、从严执行住房限购政策。提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限,将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上,调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。企业购买的商品住房再次上市交易,需满3年及以上,若其交易对象为个人,按照本市限购政策执行。四、实行差别化住房信贷政策。对拥有1套住房的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的,首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。五、强化市场监管和开展执法检查。进一步加强商品房预销售管理,防止捂盘惜售。进一步加强交易管理,将住房限购审核从房产登记环节前置至交易备案环节。严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。对各类非正规金融机构为房产交易提供各种形式金融业务行为,开展专项整治。六、推进廉租住房和公共租赁住房并轨运行。七、多渠道筹措人才公寓住房。八、搞好共有产权保障住房建设、供应和供后管理。九、加快推进旧区改造和“城中村”改造。

   (二)货币金融政策

1、继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策

2015年全年M2增长目标为13%左右。6月末,广义货币(M2)余额149.05万亿元,同比增长11.8%,增速与上月末和去年同期持平;狭义货币(M1)余额44.36万亿元,同比增长24.6%,增速分别比上月末和去年同期高0.9个和20.3个百分点;流通中货币(M0)余额6.28万亿元,同比增长7.2%。上半年净回笼现金398亿元。

6月末,本外币贷款余额106.69万亿元,同比增长13.0%。6月末人民币贷款余额101.49万亿元,同比增长14.3%,增速比上月末低0.1个百分点,比去年同期高0.9个百分点。上半年人民币贷款增加7.53万亿元,同比多增9671亿元。

2、降低存款准备金率一次

央行决定:3月1日起,普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,以保持金融体系流动性合理充裕,引导货币信贷平稳适度增长,为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。

3、上半年人民币汇率指数贬值近6%

截至6月末,CFETS人民币汇率指数较上年末贬值5.86%,参考BIS货币篮子和SDR货币篮子的人民币汇率指数分别较上年末贬值5.53%和3.12%。

三、2016上半年市场形势分析与下半年市场走势预测

2016年上半年上海房地产市场基本上呈现“量价齐升”的态势。土地市场出让面积同比减少51%,地价上涨明显;商品住房销售面积同比上升10.1%,价格指数环比连续六个月较快上涨;二手住房成交同比增长81.2%,价格指数环比连续六个月较快上涨

以下侧重从供地、投资、销售、房价等方面对上海房地产市场运行和走势进行分析。

(一)土地市场供应量减少,土地价格上升较快

2016年上半年,土地市场供应总量有所减少,全市共计出让国有建设用地使用权327.4公顷,同比减少51%。

2016年1-6月,全市成交地块414幅。其中,招拍挂68幅(复合式出让3幅,其余为挂牌出让),面积227.2公顷;协议1幅,面积3.3公顷;划拨345幅,面积1776.6公顷,主要为市政公用设施、教育、卫生、共有产权用地等。2016年一季度,出让商品住房用地9幅,平均成交楼面地价2.46万元/平方米。二季度,出让商品住房用地12幅,平均成交楼面地价2.87万元/平方米,环比上升17%,全部溢价成交,平均溢价为180.4%。

2016年上海住宅用地计划供应800公顷,其中商品住宅用地计划供应450公顷。1-6月,全市住宅用地实际供应240公顷,同比减少28%,其中保障性住房用地合计81.1公顷(经适房11.8公顷、配建用房5.21公顷、动迁安置房60.71公顷、公租房3.38公顷),中小套型普通商品房供应63.38公顷。保障性住房和中小套型普通商品房占住房供应总量60%。

2016年上海土地市场热度飙升主要有四个原因:一是由于房地产市场成交持续向好,货币环境整体宽松,大多数开发商现金流充沛;二是一季度住宅市场成交火爆,推高了市场的价格预期,企业有强烈的补货需求;三是上海宅地供应逐年减少,今年上半年土地出让节奏有所放缓,1-4月基本没有土地出让,到5月购地需求集中释放,土地市场竞争激烈。5-6月,泗泾、周浦、顾村、新场等地块竞争激烈,溢价明显,重现“面粉价贵过面包”的现象。5月11日,融创以30.05亿的总价竞得松江区泗泾镇SJSB0003单元12-01号地块,成交楼板价为38291元/平方米,溢价111%,周边在售新房精装房源价格基本都在35000元/平方米以下。5月18日,保利地产以54.4亿元竞得周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-11地块,成交楼板价43607元/平方米,溢价率295.8%,这是上半年楼板价最高的地块,扣除自持部分和保障房,实际楼板价高达55707元/平方米,地块周边的新房均价在33000-48000元/平方米左右。5月19日,泰禾以20.42亿元和27.02亿元分别竞得长兴岛凤凰镇CX01单元07-04和CX01单元09-03地块地块,成交楼板价分别为15159元/平方米和15684元/平方米,溢价率分别为219.1%和229.4%,作为上海宅地门槛的崇明长兴岛地价一举突破15000元,未来房价预计将在3万左右。6月1日,信达地产以58.05亿元总价竞得上海宝山区宝山新城顾村A单元10-03、10-05地块,成交楼板价38000元/平方米,溢价率高达306.5%,这是上半年溢价率和总价最高的地块。6月29日,中粮地产以总价24.4亿元摘得上海浦东新区新场旅游综合服务区A10-1地块,楼板价35744元/平方米,溢价率235.62%,扣除不可售部分实际楼板价达到38266元/平方米。这个位于上海郊环以外的住宅项目,未来保本售价可能超过6万元/平方米。

2016年下半年土地市场走势分析:一是随供给侧结构性改革深入,相关部门将分区域和市场结构,并按时序供地。今年住宅土地供应已有所增加,这有助于住宅地价涨幅趋缓和回稳。二是将避免“应急性调控”,采取持续、针对、分类的调控,因地施策,平抑地价异常波动。三是针对土地市场区域性、结构性分化情况采取有效措施。商业、办公、工业用地供应将适应市场环境需求,更青睐绿色、低碳集约的地块,住房供应更会关注空间布局和结构的合理性,关注适应市场需求的户型套型和需求,而弱化规模体量,强化质量品质。总体上看 “沪九条”出台之后,住宅市场成交降温明显,预计2016年下半年,土地市场也会随之降温。但在行业集中度快速提升,大型企业规模诉求高涨的背景之下,上海土地市场还会延续较热状态,但总体上会有所降温。部分区位好的优质土地竞争将更为激烈,个别地块可能出现高溢价和“面粉价贵过面包”的现象。

(二)房地产开发投资增幅回落,全社会固定资产投资比重持续上升

上半年,本市房地产开发完成投资1685.31亿元,比去年同期增长8.7%,增幅比一季度回落3.6个百分点。房地产开发投资占全社会固定资产投资的60%,比重同比提高0.5个百分点。今年以来,房地产开发投资保持增长,但增幅在一季度达到高点后开始逐渐回落(见下图)。

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2016年上半年本市房地产开发投资增长走势

房地产开发投资增幅同比回落,主要有两方面原因:一是商办投资增幅明显回落。上半年,本市商办投资532.74亿元,比去年同期增长8.4%,增幅比一季度回落24.5个百分点。二是土地购置费增速大幅回落。上半年,本市土地购置费共计466.16亿元,比去年同期增长14.5%,增幅比一季度回落30.5个百分点。

(三)商品住房销售量同比上升,价格继续上升

2016年上半年,上海商品房市场总体上呈现量价齐升的状态,但走势“一波三折”:一季度受政策面“降税负、宽信贷”的利好影响和2015年市场回暖的延续效应,市场成交活跃,3月份成交量创下近年来单月新高。“沪九条”新政出台后,政策效应显现,成交量下降,交易量回归常态。6月份随着高价土地连续拍出,市场出现反复,又有回升。

2016年上半年,全市商品房批准预售719.35万平方米,同比减少23.6%;其中商品住房批准预售529.96万平方米,同比减少18.1%。全市商品房销售(包括现房销售和期房销售)1199.61万平方米,同比增长18.2%;其中商品住房销售927.97万平方米,同比增长10.1%。

2016年1-6月上海新建商品住房价格指数连续6个月环比上涨,1月份涨2.6%、2月份涨2.9%,3月份涨4.3%,4月份涨3.6%、5月份涨2.3%,6月份涨2.4%;6月份同比上涨33.7%。

从全国70城市新建商品住房价格指数看:在宽松政策刺激下,上半年全国70城市房价普遍止跌回升,开始步入上行通道,一线和热点二线城市房价涨幅尤为明显。2016年第一季度,全国价格下降的城市逐渐减少,1月份价格下降的城市有24个,2月份价格下降的城市有15个,3月份价格下降的城市缩小到只有5个。北京、上海、深圳三个一线城市涨势明显,3月价格环比涨幅分别达到3.0%、3.6%和3.7%。3月下旬上海、深圳先后出台“深六条”“沪九条”调控措施。二季度一线城市价格指数涨幅开始回落,二线热点城市则涨幅明显,南京、厦门、合肥4月价格环比涨幅分别达到4.1%、5.2%和5.7%。从5月开始环比上涨城市个数开始减少,涨幅逐渐收窄。

据房地产交易中心网上数据(见下图):2016年上半年,市场化商品住房(不包括保障性住房)销售面积707.81万平方米,同比增长24.37 %;销售均价35199元/平方米,同比增长 14.82%。从走势上看,1月份受2015年市场热销的影响成交量维持在高位,成交132.42万平方米。2月份受春节传统淡季的影响,成交回落到73.26万平方米。3月份“降税负、宽信贷”等利好政策出台后,单月成交208.78万平方米,创下了自限购以来单月成交量的新高。“沪九条”出台后政策效应明显,4月份和5月份成交量大幅下滑近六成,分别成交88.5万平方米和84.91万平方米。6月份受土地市场火爆的影响,市场再度回暖,成交量有所放大,达到119.94万平方米。

2015年1月-2016年6月上海市场化商品住房销售情况 图像

 2016年上半年商品住房的热销大幅减少开发企业的库存压力。截至6月30日,网上市场化商品住房可售量为903.7万平方米,比去年同期减少26.15%,其中普通商品住房可售量为193.77万平方米,比去年同期减少45.35%。另外,动迁安置住房可售量2440.18万平方米,比去年同期增加6.1%。

2016年上半年商品市场的一个特点是高端住宅成交活跃。根据同策咨询数据显示,截至6月26日,2016年上半年上海市单价10万元/平方米的豪宅累计成交654套,其中,公寓599套,别墅55套。而2015年同期豪宅成交套数仅为170套,其中,公寓121套,别墅49套; 2010-2015年六年年平均成交豪宅套数为202套。2016年上半年上海豪宅市场成交量已经创下历年同期新高,4月19日华侨城苏河湾成交一套

791.66平方米的联体别墅,单价34.49万元/平方米,总价2.42亿元,成为历史最高单价。上海高端住宅市场需求旺盛的原因主要是:市中心土地资源“稀缺、地价不断创出新高、豪宅价格坚挺以及高端人才及富豪阶层聚集等。如上海的瑞虹新城项目,总价约1000万元一套,凭借其优越的地段在2月份开盘被抢购一空,累计销售36亿元。

分析上半年商品住房量价齐升的原因主要有四点:一是年初政策面依然保持宽松。契税优惠政策对个人购买家庭唯一住房面积90平方米以下减按1%征收,面积90平方米以上不分普通住房、非普通住宅都减按1.5%征收。对于购买中心城区非普通住房契税优惠幅度较大。这就让大量购房需求加速入市。二是宽松的货币环境对上海楼市起到了支撑作用。今年货币环境仍然保持稳健偏宽松格局,一季度全国信贷新增贷款4.61万亿。此外,上半年人民币贬值明显,这也导致大量资金流入到一线城市的优质资产。三是高价土地连续拍出对房价起到了助涨作用。5月随着泗泾土地拍出后,上海土地市场迅速升温,这使得市场的预期发生了变化,“面粉比面包贵”的现象强化了房价还要涨的预期。

2016年下半年商品房市场分析,市场会呈现出高位盘整的走势,市场交易量基本与上半年持平,但价格仍将延续上涨态势,但涨幅收窄。这主要有四个原因:一是市场本身有调整的需求。供求关系有其自身规律,从去年开始的这一波上涨已经持续了近12个月,市场已经提前透支了大量需求,短期内交易量和价格的上升很难持续。二是政策面逐渐收紧。随着全国城市的分化加剧,上海已经没有“去库存”的任务,防范市场因快速上升而出现系统性风险将成为首要任务,如果市场再次快速反弹,不排除出台新的政策措施加强调控的可能性。三是信贷环境依然宽松,由于银行理财产品收益下降,P2P投资风险巨大,股市依然低迷,社会上投资渠道匮乏,再加上全国房地产分化严重,三四线城市的库存高居不下,大量资金流入一线城市的房地产市场配置资产,上海房地产资产保值增值作用凸显。预计2016年下半年上海房地产市场将进入高位盘整阶段,成交量略有下降,价格保持平稳。

 (四)二手住市场成交量上升明显,价格指数环比上涨

2016年上半年上海存量房(二手房)登记面积1838.26万平方米,同比上升81.2%。其中存量住宅登记面积1662.96万平方米,同比上升92.8%;住宅成交均价27327元/平方米,同比上升11.3%。

2016年1-6月上海二手住房价格指数连续6个月环比上涨,1月份涨2.7%,2月份涨5.3%,3月份涨6.2%,4月涨2.5%,5月份涨1.4%,6月份涨2.2%;6月同比上涨30.5%。这主要有三个原因:一是契税优惠政策对购买家庭唯一住房90平方米以下的非普通住房优惠幅度较大,大量购房需求提前入市,卖家挂牌价调高幅度甚至超过减征部分,买家在"买涨不买跌"驱动下依然出手,市场出现“抢房潮”;二是2015年大量需求提前释放,热门区域新增挂牌量萎缩,买家竞争、卖家跳价,部分卖家甚至撤牌惜售等待涨价;三是随着土地市场升温,有的新拍土地楼板价为周边二手房源的2倍以上,强化了二手房卖家的涨价预期。

据房地产交易中心网上数据(见下图),2016年上半年二手住房市场走势与商品住房市场基本一致,呈量价齐升。1月份受到去年市场火爆的影响,成交维持在高位,达到45810套,2月受春节传统淡季的影响,成交量下滑到26339套,3月份受到契税新政的影响,成交量快速放大,单月创出成交56160套的历史新高。“沪九条”出台后,新政效应迅速显现,非理性的过热情绪得到扭转,二手房成交量迅速回落,4、5月份分别成交19846套、21559套,6月份市场有所回暖,成交28758套。今年上半年,全市二手住宅成交量达到198472套的高峰,大幅超越去年同期。

2015年1月-2016年6月上海二手住房成交情况

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2016年下半年二手房市场将进入了买卖双方的博弈阶段。受到土地市场火热、信贷政策宽松、一手房热销等多种因素的驱动以及下半年第一批缴满5年社保的外地人即将入市推动下,预计下半年二手房市场成交量维持震荡,成交价格维持高位

四、对当前上海房地产市场的看法和建议

2016年上半年,全国政策面延续宽松基调,上海房地产市场量价齐升,各项房地产指标均同比上升。“沪九条”新政出台后,政策效应逐渐显现,房地产市场逐步趋于平稳,预计下半年市场将维持在高位盘整。

(一)坚持房地产业持续稳健发展,加快供给侧结构性改革

从宏观趋势看,我国经济发展长期向好的基本面没有变,经济韧性好、潜力足、回旋余地大的基本特征没有变,经济持续增长的良好支撑基础和条件没有变,经济结构调整优化发展的态势没有变。所以总体上看,上海房地产市场面临的宏观经济与政策环境还是有利的。但同时也要密切关注土地市场“三高”现象,稳定市场预期,防止市场再次出现快速上升。

1、加快房地产行业供给侧结构性改革

推进供给侧结构性改革,是党中央和国务院面对经济发展遇到的新矛盾、新问题作出的战略部署,也是适应和引领经济发展新常态的重大创新。房地产供应侧结构性改革的目标是实现住房民生保障和改善。上海房地产市场竞争激烈,不少房地产企业遭遇了土地资源短缺、开发资金缺乏、发展后劲不足等瓶颈问题,而供给侧结构性改革将有利于上海房地产企业破解发展难题,对促进企业转型升级会产生深远的影响。

一是房地产供应市场需求。供应侧结构性改革的重点是以需求为供应的基础,以供应满足需求,加强优质供给,减少无效供给,使供给体系更好地适应需求结构变化。因此城市规划要适应房地产开发的产品适销对路;房地产供应侧结构性改革要实现住房的民生保障和条件改善。

二是以改革推进房地产业发展的动力转换。房地产供应侧结构性改革应当在整体经济供应侧结构性改革的背景下确立适当的位置和发挥作用,既要依靠和借助宏观改革对房地产业发展的推力,又要通过自身改革来实现房地产业发展的动力转换;住宅需求的发展动力转换为住宅与非住宅需求的发展动力;房地产数量供应的发展动力转换为房地产质量供应的发展动力;土地财政的发展动力转换为存量土地再开发的发展动力。

三是努力保持房地产投资规模。中国经济企稳的关键指标应看重房地产投资的相关数据,房地产投资增速企稳就意味着经济最大的下行风险得到控制。而企稳房地产投资增速关键是要将供应侧改革的五大任务落实到位,以减轻房地产企业的经济负担,增强房地产企业对市场的信心,只有这样才能吸引房地产企业主动投资的积极性。

2、增加房地产市场调控“定力”,形成稳定的市场预期。

房地产开发企业普遍期盼上海房地产市场能平稳发展,对年初房价的快速上涨比较担心。目前整体经济并不理想,房地产的过快发展缺乏经济的支撑,涨得越高也有可能跌得越惨。一旦市场出现反转,企业可能就会面临“退房潮”,大起大落的市场并不利于企业的健康发展。企业希望政府部门能保持房地产市场调控的“定力”,认清中国房地产市场分化严重的现实,坚持“因城施策”的原则,即使全国其他城市去库存不理想,也不能再出台全国性刺激政策。

稳定的预期对维护市场平稳发展非常重要。今年上半年楼市的火爆很大程度上是由于恐慌性购房所引起的。信贷宽松、契税优惠、人民币贬值、地价上涨等多重因素叠加让购房者对未来上海房价继续快速上涨有了强烈的预期,购房者感觉“再不入市就再也买不起了”。此外媒体的推波助澜也加剧了市场的恐慌心理。新闻媒体不断报道房地产市场如何火热,比如购房者连夜排队抢楼;352套千万豪宅一天内被抢光;上海库存量不足3.7个月等,这些报道放大了市场的恐慌情绪,加剧了市场的供不应求。政府部门应加强对舆论引导,稳定市场预期。

3、密切关注土地市场“三高现象”对房地产市场带来的负面影响

今年上半年,上海土地市场迅速升温,土地拍卖呈现高总价、高单价、高溢价的“三高”特点。这些地王的楼面价均高于周边在售的商品房价格,“面粉价格贵过面包价格”已成常态。作为土地供应主体的地方政府应及时调整土地供应节奏,加大有效供给,调整市场预期,逐渐缓解供需矛盾。

今年的“地王”项目需要房价在2015年已经大幅上涨的基础上再翻一倍才能保证不亏本,所有地王都有较大的亏损可能。从历史经验看,过去几年的地王大部分都是亏损或者平本销售。未来一旦房价进入调整周期,房企很可能将面临巨大的销售难题,所以短期内“地王”风险较大。

央企和外地大型民企已经成为当前上海土地市场的主角,这些房企有资金支持,融资成本低,资金杠杆普遍较高,他们并不是按照传统的开发销售逻辑进行拿地,更多是按照资产配置的角度来拿地。这些企业认为,只有拿地才不会导致国有资产流失,而且土地价格越高净资产越高。主动取得土地项目,既增加了长期投资的比重,也增加了后续房地产投资增值带来的潜在收益。这种想法其实非常危险,地价攀升的风险必将推高房价,导致泡沫风险。高地价虽然会形成资产净值高,但只是纸面财富,一旦房价下跌,土地资产实际价值也会缩水,部分房企或面临资金链断裂风险。此外,地王的产生对其周边楼盘产生“诱涨效应”,今年周浦、泗泾、顾村等地的地王拍出以后,周边的在售楼盘和二手房市场就纷纷封盘或涨价,引起区域性的价格波动。

(二)房地产开发企业要正确判断市场形势,加快企业转型发展

2016年上半年楼市持续回暖,房企销售普遍实现快速增长。企业销售大增的基础下,房企对未来市场普遍看好,拿地态度也较为积极。但房企也应清醒地认识到,“沪九条”新政后,上海楼市成交开始高位回落,前期需求过度透支或将为短期市场走势埋下隐患,市场或将迎来调整期。同时,房企应抓住当前市场回暖的机遇加速企业转型发展。

1、正确判断市场形势,防范可能出现的短期市场风险

面对当前市场,房企应保持清醒的头脑,防范短期市场可能出现回落的风险。中央高层近期发出一些信号值得企业关注。5月,权威人士在讲话中就提到“房地产是有泡沫的,房市、股市、汇市的风险点在增多”,这说明中央高层已经注意到部分城市短期内房价上涨过快是有风险的,一旦泡沫破灭的话会对经济造成很大的伤害。当前我国经济发展遇到两难困境,经济下行压力较大需要通过高杠杆来稳增长,而增加的货币并未流向实体经济反而大量流入固定资产中。权威人士提出不能通过加杠杆的方式来硬推经济,可以预见今后的货币政策会比之前向紧。3月份之后,M2增速已出现了明显下降,3、4、5三月分别为13.4%、12.8%、11.8%,下半年信贷投放执行的变化,将是决定市场走向的最大变数。

土地市场不断升温也在显示短期内风险正在加剧。从历史经验来看,房价上涨之后,开发商现金流充裕,会带动土地市场的火爆。2009年与2013年房价上涨之后,均带动了一波地王潮。随后调控出台,市场逐渐冷却,土地市场的反应大概滞后1-2个季度。这轮的“地王”潮会不会重蹈前车之辙值得企业关注。

从供需角度来看,去年开启的这波房价上涨已经持续了15个月左右,这15个月的月平均成交量已经远远高于正常时期的平均水平,需求已被严重透支,市场自身有调整的需要。

开发企业也在关注风险,融创孙宏斌就认为“市场风险已经非常大,房价不可能每年都往上涨,这一轮房价涨这么快,已经把后面好多年的上涨空间消化掉了”。近期上市房企的发债规模也明显下降,从3月份的400亿元下降到5月份的180亿元,而且票面利率也在上升。

2、适应国家“租售并举”要求,研究自持物业运营模式

今年国家对“租售并举”非常重视。6月3日,国务院办公厅正式发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,旨在规范住房租赁市场发展,促进我国住房市场由以售为主向租售并举转变。今年上半年上海拍出的土地都附加了“15%面积要求自持70年”的要求,这就意味着今后会有更多的开发企业将进入到公寓运营领域,开发企业应积极适应这一变化,做好自持物业经营住房租赁业务。

以上海目前商品住宅租金收益率仅为2%至3%左右来看,仅靠商品房出租不仅不能建立盈利模式,而且资金回笼时间长,这会让开发商初期的巨额投入长期沉淀在项目中无法套现,这对习惯于“高周转、轻资产、滚动开发”的开发企业来说无疑压力重重,所以大多数企业多不愿经营住房租赁。

面对这个情况,开发企业可以尝试与品牌长租公寓合作,采取物业兜底托管或者收入分成模式,在原先与分散小业主合作赚取租金差价和收取服务费来实现盈利的基础上,为企业提供一个好的资产增值服务,完成资产的保值增值,获得更高的毛利和净利润,从而达到一个双赢的局面。比如互联网公寓长租平台寓见公寓今年就和景瑞地产合作了“景瑞·遇道”项目,景瑞地产在该项目中为寓见公寓引入商业地产资源,由寓见公寓进行标准化运营和项目管理,此举打破传统地产开发模式,这项合作不但能把小众户型快速出售,或者将自持不得出售的不动产实现利益最大化,更重要的是,这种模式将会带来大量高素质租住人口流入,让社区环境更完善,最终促进资本的升值,从而真正实现业主的财富增值,最终达到开发商收益最大化。

3、房地产开发企业仍应加快转型速度

2016年上半年多地楼市行情火爆,行业心态普遍乐观,房企战略的焦点也回归到了拿地和开发主业上,不再把企业转型放在重要的位置上。虽然短期市场有所复苏,但从长期来看房地产市场供需已经发生变化,整个行业库存规模仍处高位,大部分房企已无力参与少数热点城市的开发建设。在行情好的情况下,企业更应抓住机会主动转型。经过这几年的不断尝试,已有不少房企在转型路上取得了较大的突破,对房企发展有可行性的发展方向也逐渐清晰。基于房地产行业的特质,金融行业、资产管理和物业服务是最适合房企转型方向,也是对房地产产业链的再次完善。

金融行业既能单独盈利、又能辅助主业,一直以来都是房企业务拓展的主攻方向。不少大型房企纷纷将目光投向了银行、信托、保险和证券四大传统金融牌照。比如恒大今年就成为了盛京银行大股东,收获银行和消费金融两大牌照。控股银行能提高恒大资产总量,增加投资收益,也有利于上下游供应商融资渠道的拓宽。

大型房企开始布局资产管理。企业能利用充足现金流的优势对其他行业进行投资,分享潜力产业的发展的红利;或是收购优质地段的持有物业,以自身对不动产价值的判断眼光帮助资本实现增值。比如绿地香港与科威特战略投资者订立框架协议,将共同设立目标规模为80亿美元的丝绸之路房地产综合基金,期限8年,基金将向国际战略及财务投资者,投资世界顶级房地产、全球主要城市黄金地段的房地产及多元化的地产领域,目前在纽约上海都已有项目锁定。

中小型开发企业可以向自己熟悉的下游行业转型,中小型企业可以轻松转入物业管理领域,由于房企能够垄断自有社区下游的物业管理行业,因此社区服务是房企提出多元化转型的首选。比如新长宁集团就推出了“慧生活”物业生活服务平台,将“互联网+”与传统物业行业渗透融合打造全方位物业社区服务性平台。目前上线的新长宁“慧生活”涉及三大类服务项目,基本实现了对长宁区业主日常生活服务内容的全覆盖。这些服务项目主要包括物业报修投诉、生活延伸服务、服务信息统一发布等内容。

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