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易居研究院TOD报告

来源:易居研究院  来源:信息调研部   发布日期:2018/6/4 11:23:12

2018年5月30日,上海易居房地产研究院与西南交通大学(上海)TOD研究中心在沪联合发布了《轨道城市,上盖经济——中国城市轨道交通TOD发展研究报告》,这也是上海市社联举办的“第17届上海市社会科学普及活动周”系列活动之一。发布会提出了城市轨道交通TOD开发将成为城市交通和房地产领域一种重要的模式和路径,对于土地资源日益稀缺的一线城市及重点二线城市来说具有积极意义。在车辆基地上方加盖平台并建造各类物业,可实现城市土地的二次利用与空间拓展,进而推进城市功能复合,推进城市更新。

TOD模式是以公共交通为导向的开发(transit-oriented development)。它在规划一个住宅区或者商业区时,可使公共交通在规划设计上达到最大化的效果。上世纪90年代初,以公共交通为导向的土地使用开发策略在一些发达国家和地区得到推广应用。目前,在美国、日本和我国香港特区等国家和地区已经发展得较为完善。

TOD开发形成多赢局面

易居研究院研究中心总经理崔霁代表课题组发布研究报告认为,城市轨道交通TOD 开发主要围绕城市轨道交通场站进行多样性、混合化、高密度的土地开发。TOD开发将提升轨道交通场站周边土地的价值和品质,实现土地溢价和物业增值,推进城市功能复合的建设,形成多赢的局面。

一是推进土地的集约化开发,实现城市土地的二次利用与空间拓展,为土地资源日益稀缺的一线及重点二线城市增加了可利用的土地资源。如深圳地铁集团在建设上盖物业过程中,再造地铁上盖平台面积近100万平方米,相当于为深圳市盘活了1平方公里土地。

二是获得物业开发收益,有利于反哺轨道交通建设的投资。由于城市轨道交通建设投资规模大、建设周期长、投资回收期长的特点,建设资金往往难以为继。但是在引入TOD开发模式后,获得成功的案例屡屡出现。如深圳地铁集团自2013年第一个项目开售以来,物业开发反哺轨道建设资金已超过250亿元。

三是轨道交通企业与房地产企业形成合力,发挥各自优势,获得双赢。如深圳地铁集团与万科达成战略协同、合作开发,京投、华润、绿地等也纷纷进入城市轨道交通车辆基地上盖开发的领域。

未来三五年上盖开发带来约2.4亿平方米空间

研究统计,根据国内城市轨道交通发展规划初步测算,未来三到五年内,全国城市轨道交通车辆基地上盖开发将带来约2.4亿平方米左右发展空间。

香港特区轨道TOD开发十分成熟。以香港九龙站上盖项目为例,由于港铁作为片区整体开发的主体有较大的寻找合作方的主动权,所以引入了四家实力开发商九龙仓、恒隆、永泰控股、新鸿基一起共同开发。业态由环球贸易广场、全香港地标式住宅天玺、豪华服务式酒店港景汇、国际顶级酒店丽思•卡尔顿酒店和W酒店、逾10万平方米大型时尚购物商场圆方等物业共同组成,集住宅、办公、购物、娱乐和住宿等功能于一体,成为TOD 开发模式的典范,也是今后TOD开发的重要方向。

从全国城市轨道交通TOD开发来看,都有专业的房地产开发商主体参与,并且各城市也愈加重视这一土地复合开发利用。据初步统计,在已开通轨交的城市中,近六成城市已开发或正在开发车辆基地上盖,还有近三成城市正规划开发车辆基地上盖。

合作开发成为房企参与TOD主要途径

研究报告认为,“十三五”时期,中国城市轨道交通建设仍将高速快进、集中发展,TOD开发将进一步提速和完善。土地利用集约化,开发主体专业化,是未来发展的主要趋势。

合作开发成为房企参与TOD的主要途径。深圳作为轨道交通物业开发的先进城市,已经形成入股开发企业、创新BT模式、代建模式、收益权合作模式、股权合作模式等合作开发形式。从整个国内来看,在轨道交通物业开发的合作模式实践中,股权转让模式是最为成熟的模式,深圳的实践具有极大的借鉴意义,灵活多样的合作模式是未来轨道交通物业开发顺利进行的保障。

现有政策从保护国有资产出发,对TOD开发的合作模式有较高的要求。如上海2016年出台《关于推进本市轨道交通场站及周边土地综合开发利用的实施意见》提出“综合开发主体以协议方式取得的建设用地使用权,以自主开发为主,土地使用权不得转让,不得以改变土地使用权人的出资比例、股权结构等方式,变更土地使用权。”上海这一规定确立了轨道交通公司开发主体的地位,同时开发商参与合作面临了较大挑战,后续政策有更大的创新空间。

轨交地产发展前景广阔

在本次发布上,与会专家、企业家对报告的研究内容予以肯定,并建言献策,对我国的TOD开发提出了前景展望。

华东师大终身教授、易居房地产研究院院长张永岳致辞指出,随着我国城市轨道交通的快速推进,上盖经济成为城市经济可持续发展的一股重要推动力。在当前房地产调控和行业转型的大背景下,房企把握市场机遇,致力于战略转型。在轨交物业开发这个领域,可以实现由传统开发商向综合服务运营商转型。TOD开发必将提升轨道交通场站周边土地的价值和品质,形成建设主体的多赢局面,打造城市建设的新标杆。

西南交通大学(上海)TOD研究中心主任朱晓兵认为,TOD开发在国家大力倡导、轨道交通高速发展、新型城镇化倡导集约节约利用土地等因素推动下,发展快、空间大,社会各方关注度高且参与意愿强烈。对开发商而言,与城轨公司合作是进入TOD开发领域的重要途径。开发商在参与TOD开发过程中,应立足品牌效应和专业水平,充分发挥在业态配置、招商运营、产业导入等方面的优势,与城轨公司互补配合,实现共赢。

京投发展股份有限公司总策划师戴嘉宁认为,目前我国已经实现综合开发的城市轨交车辆基地数量仅4%,而未来可开发的城市轨交车辆基地市场预期容量将达到4万亿元,市场容量巨大。TOD智慧生态圈更加强调对城市、对地铁和对业主的持续贡献与服务能力,是重要的商业开发模式。而城市轨交车辆基地综合开发由于体量巨大、物业多元、轨交接驳等优势,是实现TOD智慧生态圈的最佳路径和最优模式。

上海申通地铁资产管理有限公司副总经理黄志华认为,上海申通资产定位于车辆基地平台土地的整理者和资源整合者,通过TOD开发的实践与探索,形成了庞大的开发规模并培育了核心竞争优势。通过与开发商合作打造TOD项目,并坚持用市场的方式寻找合作伙伴、实现价格发现。同时,为打造高品质项目和提升项目品牌,合作中会通过一定的资格筛选,对开发商的资金实力和项目运营能力提出较高要求。

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