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2018年上半年上海房地产市场调研报告

来源:市房协秘书处  来源:信息调研部   发布日期:2018/12/3 11:31:24

房地产市场调研是上海市房协为会员企业服务、反映会员企业诉求的一项重要的常态工作。上海市房协邀请市房管局、市统计局等行政有关部门和高校研究机构的专家组成调研组,定期研究分析房地产市场。

本次调研以分析2018年上半年上海房地产市场运行情况为基础,提出对于2018年上半年市场形势的看法和下半年市场走势的预判,并形成本调研报告,供会员企业和政府管理部门参考。

 

一、2018年上半年上海房地产市场的基本情况

(一)土地供应

2018年上半年,全市共出让国有建设用地使用权538.1公顷,比上年同期(以下简称同比)增加84%。其中居住用地230.1公顷,同比增加40%;商服用地91.2公顷,增加115%;工业用地216.7公顷,增加152.9%。

(二)房地产开发投资

2018年上半年,全市完成房地产开发投资1816.91亿元,同比增长3.6%(全国房地产开发投资55531亿元,同比名义增长9.7%),增幅回落0.5个百分点;其中住宅投资997.4亿元,同比增长4.1%,增幅回落0.4个百分点。房地产开发投资占全社会固定资产投资的57.3%,占比下降1.4个百分点。

(三)房地产开发建设

2018年上半年,全市商品房施工面积12995.5万平方米,同比减少4.9%;其中住宅施工面积为6643.18万平方米,下降7.4%。新开工面积1129.82万平方米,减少6.4%;其中住宅新开工面积630.25万平方米,减少8.7%。

2018年上半年,全市商品房竣工面积1588.91万平方米,同比减少6.9%,增幅回落64.8个百分点;其中住宅竣工面积886.9万平方米,减少4.5%,增幅回落43.3个百分点。

(四)商品房销售

2018年上半年,全市商品房销售(包括现房销售和期房销售)734.18万平方米,同比增长3%(全国商品房销售面积77143万平方米,同比增长3.3%),增幅回升43.6个百分点。其中商品住房销售577.5万平方米,同比增长5.5%,增幅回升46.5个百分点。

2018年上半年,全市存量房(二手房)成交面积为876.66万平方米,同比减少8.8%,增幅回升38.9个百分点。其中住宅成交628.37万平方米,同比减少21.9%,增幅回升29.7个百分点。

(五)住房价格

2018年上半年,全市商品住房平均销售价格24266元/平方米,同比下降18.8%,其中市场化商品住房平均销售价格43775元/平方米,同比上升0.8%。二手住房平均成交价格39936元/平方米,同比上升4.9%。

(六)房地产金融

2018年6月末,全市中资商业银行自营性人民币房地产贷款余额19771.26亿元,同比增长6.9%,增幅回落13.68个百分点。其中

人民币个人住房贷款余额12756.19亿元,同比增长5.3%;人民币房地产开发贷款余额5707.5亿元,同比增长12.06%。

二、2018年上半年上海房地产市场的政策环境

 

2018年上半年,中央进一步强调“房住不炒”的定位,坚持调控目标不动摇、力度不松劲。各地根据自身情况,实行“因城施策”的差别化调控:热点城市调控政策全面升级;二三线城市相继限购落地甚至升级到“四限”;部分上涨过快的三四线城市开始出台调控政策。6月,住建部等七部委发文,将在30个城市开展治理房地产市场乱象专项行动。2018年上半年,全国各地楼市调控政策累计192次。从调控手段看,继续从紧执行四限政策,同时强化了对市场的监管,规范市场秩序,保障合理购房需求。限购城市再扩容,大连、沈阳、太原等市相继落地限购令,成都、青岛、三亚等市升级限购;限价政策进一步深化,芜湖、兰州、合肥等市出台限价令,严格限定房价涨幅;限贷政策严格执行,银行信贷资金持续偏紧。昆明、太原和丹东等城市上调首套房、二套房首付比例,房贷利率也有不同比例的上浮;限售城市进一步扩容,兰州、长春、大连等多市加入限售,沈阳、青岛、贵阳等市升级限售,包括扩大限售区域、延长限售周期等,海南省更是在全省范围施行限售,截止目前,限售城市现已扩容至56 城;规范市场秩序,西安、长沙、杭州等城市先后出台了限制企业买房的政策,武汉、长沙、成都等城市规定刚需家庭可优先摇号选房,深圳实施了二手房“三价合一”新规。与此同时,各地出台政策争抢各类人才,据统计,上半年西安、南京、太原等50 余个城市纷纷下调落户门槛,放出“送户口”、“送房补”、“免费租借办公区”等方式来吸引人才。货币政策方面,稳健中性的主基调未变,但4月份央行定向降准,释放增量资金约4000亿元,之后又运用PSL、MLF 等多种融资工具,对冲流动性紧缩风险。上海维持原有的调控措施不放松,同时不断完善调控政策,出台了规范企业购房行为的相关政策。

 

(一)房地产有关政策

14月25日,中国证监会、住房城乡建设部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》(证监发[2018]30号)。《通知》共五条:一、总体要求。……。二、住房租赁资产证券化业务的开展条件及其优先和重点支持领域。(三)发行住房租赁资产证券化产品应当符合下列条件:一是物业已建成并权属清晰,工程建设质量及安全标准符合相关要求,已按规定办理住房租赁登记备案相关手续;二是物业正常运营,且产生持续、稳定的现金流;三是发起人(原始权益人)公司治理完善,具有持续经营能力及较强运营管理能力,最近2年无重大违法违规行为。(四)优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域、利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目及国家政策鼓励的其他租赁项目开展资产证券化。(五)鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。……。(六)重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品,积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品,试点发行房地产投资信托基金(REITs)。三、完善住房租赁资产证券化工作程序。……。四、加强住房租赁资产证券化监督管理。……。五、营造良好政策环境。……。 

25月22日,住房城乡建设部印发了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(建房[2018]49号)。《通知》共七条:一、坚持调控目标不动摇、力度不放松。……。二、加快制定实施住房发展规划。……。三、抓紧调整住房和用地供应结构。……热点城市要提高住房用地比例,住房用地占城市建设用地的比例建议按不低于25%安排。要大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应,确保公租房用地供应。力争用3—5年时间,公租房、租赁住房、共有产权住房用地在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。……。四、切实加强资金管控。……。五、大力整顿规范房地产市场秩序。各地要严厉打击房地产企业和中介机构违法违规行为,严肃查处捂盘惜售、炒买炒卖、规避调控政策、制造市场恐慌等违法违规行为。……。六、加强舆论引导和预期管理。……。七、进一步落实地方调控主体责任。……。

36月28日,住房城乡建设部会同中宣部、公安部、司法部、税务总局、市场监管总局、银保监会等部委联合印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》(建房〔2018〕58号)。《通知》共三条:一、工作目标。针对近期房地产市场乱象,通过部门联合执法,重点打击投机炒房行为和房地产“黑中介”,治理房地产开发企业违法违规行为和虚假房地产广告,进一步整顿和规范房地产市场秩序,健全房地产市场监管机制,切实维护人民群众合法权益。 二、整治重点。(一)投机炒房行为。1.垄断房源,操纵房价、房租。2.捂盘惜售或者变相囤积房源。3.通过报纸、广播、电视、网站、新媒体等途径捏造、散布房地产虚假信息,以及雇佣人员制造抢房假象等方式,恶意炒作,哄抬房价。4.通过更改预售合同、变更购房人等方式,投机炒作未交付的商品房。5.通过提供“首付贷”或者采取“首付分期”等形式,违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款。(二)房地产“黑中介”违法违规行为。……。(三)房地产开发企业违法违规行为。1.在取得商品房预售许可前,以认购、认筹、预订、排号、售卡等方式向购房人收取或者变相收取定金、预订款、诚意金等费用。2.未按政府备案价格要求销售商品房,或者以附加条件限制购房人合法权利(如捆绑车位、装修)等方式,变相实行价外加价。3.一房多卖,损害购房人合法权益。4.利用合同格式条款,免除自身法定义务、加重购房人责任、排除购房人合法权利。5.限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款或者按揭贷款。6.未标明房源销售状态、销售价等违反明码标价规定的行为。(四)虚假房地产广告。……。三、工作要求。……。

47月2日,市住房城乡建设管理委、市房屋管理局出台《关于规范企业购买商品住房的暂行规定》(沪建房管联[2018]381 号),《规定》共五条:一、企业在本市购买商品住房必须同时符合以下条件,购房时间以合同网签备案日期为准:1、企业设立年限已满5年;2、企业在本市累计缴纳税款金额已达100万元人民币;3、企业职工人数10名及以上,且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年。企业近年缴纳税款金额满500万元以上的,购房时不受上述企业设立年限和员工人数等条件的限制。二、企业购买的商品住房再次上市交易年限从“满3年”提高至“满5年”。三、住建、房管部门会同相关部门对执行商品住房项目公证摇号、按序选房制度加强监管,要求开发企业严格执行全部准售房源、积累客户规则和名单、摇号排序结果公证和公示规定;进一步加强客户认筹规则制订指导审核以及执行监管,严格落实企业购买商品住房规定。四、住建、房管部门会同规土部门(不动产登记机构)加强企业购买、出售商品住房交易登记审核,会同税务、人社、公积金管理等部门建立相关信息共享核查机制,对违反企业购买、出售商品住房相关规定的,不予办理房地产交易登记手续。

  (二)货币金融政策

1、实施稳健的财政政策和中性的货币政策

6月末,广义货币(M2)余额177.02万亿元,同比增长8%,增速分别比上月末和上年同期低0.3个和1.1个百分点;狭义货币(M1)余额54.39万亿元,同比增长6.6%,增速比上月末高0.6个百分点,比上年同期低8.4个百分点;流通中货币(M0)余额6.96万亿元,同比增长3.9%。上半年净回笼现金1056亿元。

6月末,本外币贷款余额134.81万亿元,同比增长12.1%。月末人民币贷款余额129.15万亿元,同比增长12.7%,增速比上月末高0.1个百分点,比上年同期低0.2个百分点。上半年人民币贷款增加9.03万亿元,同比多增1.06万亿元。其中,住户部门贷款增加3.6万亿元,

2、降低存款准备金率两次

央行决定:为支持金融机构发展普惠金融业务,聚焦单户授信500万元以下的小微企业贷款、个体工商户和小微企业主经营性贷款,以及农户生产经营、创业担保、建档立卡贫困人口、助学等贷款,2018年1月25日起,人民银行决定统一对上述贷款增量或余额占全部贷款增量或余额达到一定比例的商业银行实施定向降准政策。凡前一年上述贷款余额或增量占比达到1.5%的商业银行,存款准备金率可在人民银行公布的基准档基础上下调0.5个百分点;前一年上述贷款余额或增量占比达到10%的商业银行,存款准备金率可按累进原则在第一档基础上再下调1个百分点。

央行决定:4月25日起,大型商业银行、股份制商业银行、城商行、非县域农商行以及外资银行人民币存款准备金率降低1个百分点,共释放资金近1.3万亿元,相关银行同时归还所借央行的中期借贷便利(MLF)共9000亿元。两者相抵,净释放资金近4000亿元。

3、人民币兑美元汇率贬值幅度加大

2018年6月,人民币兑美元汇率贬值加剧。截至6月29日,人民币兑美元汇率中间价收报6.6166,以一波八连跌创2017年12月13日以来的最低水平,较上月末大幅下跌2022个基点,贬值幅度3.06%。人民币兑美元即期汇率收报6.6246,较上月末大幅下跌2163个基点,贬值幅度达3.27%,盘中最低触及6.6441,创2017年11月14日以来的最低水平。

三、2018年上半年市场形势分析与下半年市场走势预测

2018年上半年上海房地产市场基本上呈现“量升价稳”的态势。土地市场出让面积同比增长84%,地价保持平稳;商品住房销售面积同比增长3%,价格指数同比下跌;二手住房成交同比减少2%,价格指数同比下跌

以下侧重从供地、投资、销售、房价等方面对上海房地产市场运行和走势进行分析。

(一)土地市场供应量增加,土地价格保持平稳

2018年上半年,土地市场供应总量大幅增加。全市共计出让国有建设用地使用权538.1公顷,同比增长84%。其中居住用地230.1公顷,同比增长40%。 

2018年上半年,全市实际供应住宅用地230.1公顷,同比减少13%。其中,保障房(动迁用房)用地130.5公顷,中小套型商品房用地6.1公顷,合计136.6公顷,保障性用地、棚改用地和中小套型商品房三类用地136.6公顷占供地总量的59.4%。在中小套型(90平方米以下)商品房用地6.1公顷和中小套型以上商品住房用地66.6公顷中,租赁住房用地26.9公顷。

据民间机构统计,2018年上半年上海共成交33幅地块(经营性用地),成交面积合计124万平方米,同比增长0.42%,成交金额共计311亿元,同比减少0.14%。从地块性质来看,2018年上半年可售住宅用地成交2幅,租赁地块成交11幅,成交面积27万平方米,占总成交地块面积的21.8%,另还有商业类地块20幅。

表1:上海招拍挂土地出让成交面积和成交楼板地价比较

 

 

土地出让成交面积(公顷)

土地出让成交楼板地价(元/平方米)

 

2016年

上半年

2017年

上半年

2018年上半年

同比

增长

2016年

上半年

2017年

上半年

2018年

上半年

同比

增长

住宅

86.25

73.44

7.68

-89.5%

27335

17228

30326

76.0%

商服

37.4

42.4

91.24

115.2%

9690

19059

9793

-48.6%

工业

55.46

85.24

216.74

152.9%

1748

1137

1420

24.9%

                   
 

 

2018年上半年成交楼板价涨跌不一,住宅用地由于仅出让两幅,零溢价成交,平均楼板价为30326元/平方米,同比上升76%;商服用地楼板价为9793元/平方米,同比下降48.6%;工业用地平均楼板价1420元/平方米,同比上升24.9%。(见表1)

总体上看,2018年土地市场延续了上年的平稳态势,市场呈现出四大特点:一是土地市场供地节奏平稳,整体溢价率明显下降。上半年共拍出23幅底价地块,其中2块宅地全部以零溢价成交。二是租赁住宅用地成为土拍市场主角。上半年共出让了11幅租赁住宅用地,全部为国企以底价竞得。三是企业联合拿地成趋势,大多以低溢价或底价成交。今年的土地市场上抱团拿地的现象较多,例如万科联合体拿下了闵行七宝综合商业地块,上海地产联合体拿下龙阳路超大综合地块,尽管这些企业自身实力雄厚,但联合其他企业共担风险已经成为新趋势。纵观上半年出让的土地,有两幅土地值得关注。2月13日,上海地产集团联合上海浦东轨道交通、上海申通地铁以137.7亿总价竞得龙阳路交通枢纽南侧的浦东新区北蔡Z000501单元(白杨路以东片区)01-01等19幅地块,溢价率为0.007%,楼板价约10018元/平米。这是上海土地市场有史以来最大宗土地拍卖,创下上海土地市场成交纪录。值得一提的是该地块要求企业全部自持,并且5年内竣工。4月12日,华行房地产开发有限公司(大华集团)以底价27.9亿元竞得宝山区N12-1001编制单元13A-02地块,楼板价30194元/平。城中村改造是近年上海市重点推进的工程,未来将有更多相关地块进入土地市场。康家村经营性用地与保障房用地结合的改造方式,颇有借鉴意义。

2018年上半年上海土地市场走势平稳的主要原因:一是为了稳定市场预期,上半年对商品住宅类用地的推出非常谨慎,仅推出两幅宅地,更多的是商办用地和工业用地,商办类用地由于有较严格的自持条件、招商要求和业态规划,所以溢价率很低。二是上海所执行的拿地规则在平抑价格、严控高地价方面已经开始奏效,特别是商品住宅用地采用“招挂复合”的方式出让后,土地市场交易主体锐减,市场逐渐回归理性。

2018年下半年土地市场走势分析:一是适应市场变化,加强计划和规划的引领作用,根据住宅用地供应的数量、时序、结构、空间分布的情况,实施相机的精细精准调控。二是针对商品房、保障住房、租赁住房等不同特性,优化和调整相应的住宅用地供应方式,鼓励适宜居住、具备基础设施条件的地块等转为住宅用地,用于建设保障房或配建保障房、人才住房、长租住房等。三是在市场管理层面,包括地价监测等工作,将继续坚持保住防炒的原则,稳定市场配置的地价形成机制。四是下半年住宅用地供应会有所增加,56两月,上海已经新挂牌了7幅纯住宅用地,计划于下半年出让,新土地的挂牌也将重新激活房企布局上海的希望。五是拿地规则的严格把关,抬高了上海土地市场的门槛,土地市场能够参与交易的主体数量锐减,大量中小型房企在资格筛选中被淘汰出局,资金实力不再是在上海拿地的唯一标准,企业的开发能力、运营能力等因素都将成为拿地的关键因素,综合实力雄厚的国企和央企将是市场的主角。预计2018年下半年,土地市场新出让地块将有所增加,其中不乏一些区位良好的地块,但在新的拿地规则下,溢价率仍将维持在一个较低的水平,土地市场将进一步趋于理性。此外,由于地块较高的总价、较为复杂多样的开发要求,未来将会有更多不同类型的房企优势互补联合竞拍。因此预计下半年上海土地市场仍将处于平稳状态。

(二)房地产开发投资增速小幅增长

2018年上半年,本市房地产开发投资1816.91亿元,比去年同期增长3.6%,增速比一季度回落1个百分点。一季度以来,本市房地产开发投资保持小幅增长,增速较为平稳,但均低于去年同期水平(见图1)。房地产开发投资占全社会投资比重为57.3%,同比回落1.4个百分点。

从房屋类型看,住宅和办公楼投资小幅增长,商业营业用房投资明显下降。上半年,本市住宅投资997.4亿元,比去年同期增长4.1%,增速比一季度回落10个百分点;办公楼投资307.6亿元,增长5.5%,回落1.5个百分点;商业营业用房投资223.68亿元,下降12.9%,降幅收窄8.4个百分点。

1:2017-2018年本市房地产开发投资走势

从投资构成看,土地购置费仍是支撑房地产开发投资增长的主要因素。上半年,房地产开发投资中土地购置费781.65亿元,比去年同期增长18.7%,占全部开发投资的43%,比重同比上升5.5个百分点。建安工程投资941.93亿元,下降4.2%,占51.8%。

(三)商品住房销售量同比微升,价格同比下跌

2018年上半年,上海商品房市场总体上呈现“量升价跌”的态势。全市商品房批准预售563.55万平方米,同比增长22.99%;其中商品住房批准预售387.53万平方米,同比减少12.63%。全市商品房销售(包括现房销售和期房销售)734.18万平方米,同比增长3%;其中商品住房销售577.5万平方米,同比增长5.5%。

2018年1-6月上海新建商品住房价格指数同比下跌。1月份跌0.4%、2月份跌0.4%,3月份涨0.2%,4月份跌0.1%、5月份跌0.2%,6月份持平;6月份同比下跌0.2%。

从全国70城市新建商品住房价格指数看:各地房价出现明显分化,一线城市房价比较平稳,三四线城市房价涨幅较高。一线城市如上海和深圳房价在2018年上半年里大部分时间内处于下降态势,有4个月都是环比下降。部分二线城市和三四线城市受到人才引进政策、棚改货币化安置等政策的影响,楼市供给出现暂时性不足,市场出现了阶段性房价上涨的现象。2018年第一季度,全国价格下降的城市逐渐减少,1月份价格下降的城市有13个,2月份价格下降的城市有16个,3月份价格下降的城市缩小到只有7个。二季度部分二线城市和三四线城市出现了快速上涨,5月,新建商品住房环比上涨的城市为61个,房价上涨城市增多,丹东、三亚、海口、成都涨幅均超过2%,部分城市出现了买房即可以赚钱的财富效应,比如成都出现了万人排队抢一千套房的情况。6月上涨城市进一步增加,63个城市房价上涨,这是最近21个月以来房价上涨城市数量最多的一次,其中,海口、济南、丹东、三亚等10个城市上涨幅度较大,涨幅均超过了2%。海口涨幅最大,为3.9%。

据房地产交易中心网上数据(见图2):2018年上半年,市场化商品住房(不包括保障性住房)销售面积239万平方米,同比减少27%,为2005年以来的同期最低值;销售均价43775元/平方米,同比下跌0.8%。从走势上看,2018年上半年,上海加快了预售证的发放,市场供应量逐渐增多,带动了市场成交。1月,有14个项目拿到预售证进入市场销售,单月成交43.71万平方米。2月,受春节传统淡季影响,成交回落至17.79万平方米。3月开始,市场逐渐复苏,供应量呈现出涨势,并在4月达到了峰值,单周供应量一度达到了约45万平方米,高供应也带动了楼市的成交,3月、4月、5月分别成交45.21万平方米、41.56万平方米、49.41万平方米。6月,受到住建部约谈12个房价过快上涨省市的影响,有关部门加强了对预售项目的监管,市场供应量大幅下滑,连续两周都是零供应,单月仅供应2万平方米左右,市场成交也受其影响出现下滑,回落至41.34万平方米。

 

 

220171-20186月上海市场化商品住房销售情况

2018年上半年商品住房库存进一步下降。截至6月30日,全市市场化新建商品住房网上供应面积为521.78万平方米,同比减少13.7 %,为近年来的最低值。其中普通商品住房可售量为78万平方米,比去年同期减少19.1%。另外,动迁安置住房可售量2516.97万平方米,比去年同期减少1.9%。

2018上半年上海商品住房市场销售出现了“冷热不均”的现象,外环内项目因其价格与周边二手房倒挂,配套成熟,综合性价比高,受到购房者青睐,认筹率较高,而一些地理位置偏远的刚需项目则少人问津。上半年上海高价楼盘迎来一波入市高峰,开盘项目中有八个项目的均价在8万元/平方米以上(内环内4个项目,内中环4个项目),推出房源的数量也很大,如宝华城市之星、中粮前滩海景壹号等项目供应套数都超过了400套。其中最引人瞩目的当属中粮前滩海景壹号和翠湖天地隽荟,中粮前滩海景壹号4月23日所推437套房源,共计吸引了3127组客户参与摇号,为上半年楼市之最;翠湖天地隽荟预售证均价为142000元/平方米,是上半年最贵的项目。与高端项目热销形成鲜明对比的是一些地处偏远的刚需项目则开盘遇冷,在已完成认筹并开盘的68个项目中,认筹率不足30%的项目有17个,这些项目大多地处奉贤、金山、松江、金山、临港等地,比如金山某盘推出456套房源,价格也很低,为19800元/平方米,但地理位置太偏,仅吸引了8组客户前去认筹,认筹率不足2%。

分析上半年商品住房量升价跌的原因:一是预售证发放速度有所加快,增加了市场供应。今年上半年商品住宅批准预售数量环比去年下半年增加了近50%,特别是4月份市场集中放量,供应量的增加推动了成交量的上升。二是部分改善型需求释放促进成交量回升。2017年,本市对高价盘的预证发行监管严格,全年供应量回落明显,而且开盘项目多集中于外郊环,外环内区域供应极度稀缺,今年上半年该区域内集中供应了大量房源,相当数量的改善型需求集中释放,促进了市场成交。三是限价政策继续严格执行。新盘预售证价格继续严格管控,新盘价格不得高于周边同质可比项目的价格。分期销售的项目,后期销售价格不得超过前期的价格,对价格的限制导致新盘价格基本持平或微跌。四是在去杠杆背景下,房企普遍资金紧张。有部分房企开始适应市场形势,主动适应政府的指导价格积极跑量。

2018年下半年商品房市场分析,市场会呈现稳中有升的走势,交易量会有所增加,价格会趋稳。一是从政策面来看,中央已三令五申房住不炒,上海也提出严控高房价和高地价不是权宜之计,因此,短期内限购、限价、限贷为主的调控手段仍将继续持续。二是从供求面看,上半年一波集中成交消化了去年累计下来的部分需求,从近期部分区位不佳的新盘推出后遇冷的情况可以看出市场逐渐恢复理性,市场可能继续呈现两极分化的现象。三是从金融信贷面来看,稳健的货币政策要松紧适度,伴随着降准和资管新规的落地,货币信贷政策可能转为紧信用、松货币,预计下半年房企信贷融资渠道将更加规范,资金将保持合理规模,融资成本将在偏高位运行,房企的资金周转压力仍将存,下半年可能会有更多的企业根据政府部门的指导价入市,同时会采取各种营销手段以抢业绩、抢回款,部分区域的房价将会出现微调。

(四)二手住房市场成交量下降,价格指数同比下跌

2018年上半年上海存量房(二手房)登记成交面积876.66万平方米,同比下降8.8%。其中存量住宅成交面积628.37万平方米,同比下降21.9%;住宅成交均价39936元/平方米,同比上升4.9 %。

320171-20186月上海二手住房成交情况

2018年1-6月上海二手住房价格指数同比下跌,1月份涨0.1%,2月份跌0.4%,3月份跌0.6%,4月跌0.2%,5月份跌0.3,6月份跌0.3%;6月同比下跌2.5%。主要原因:一是在一手房限价入市的背景下,不少区域出现了一二手房房价倒挂的现象,更多客户选择购买性价比更高的一手房,这对二手房市场产生了分流的作用。二是随着调控政策效应的持续,成交量在低位徘徊,市场观望气氛浓厚,除了部分急于出手的二手房业主会大幅调低挂牌价格外,其余业主还“按兵不动”,挂牌价并未明显松动。

据房地产交易中心网上数据(见图3),2018年上半年二手住房呈现出量跌价稳的趋势。1月份成交11383套,2月份春节长假期间成交量出现下探,单月仅成交6850套。3月份成交量迎来明显回升,成交16750套。4月份各大商业银行调整了首套房房贷利率优惠为最低95折,加之不少一手房预售获批,低价入市分流了部分二手房客户,成交量出现下滑,成交13097套。在政府控预售、稳房价的措施下,二手房市场价格松动,致使购房需求得以一定量的释放,二手房市场逐步回升企稳,5、6两月分别成交了15537套和14975套。

2018年下半年二手房市场将维持低位盘整的走势。新房市场的逐渐复苏会带动部分置换型需求卖旧买新,二手房市场成交量或许将呈现稳中有升的态势,同时由于新房市场将继续限价开盘,一二手房价格倒挂会倒逼置换客户松动二手房挂牌价格,议价空间会有所增大。总体上看,下半年二手住宅价格将保持基本稳定,成交量将在低位有所回升。

 

 

四、对当前上海房地产市场的看法和建议

 

从国家到地方已经多次重申了房地产调控的决心。2017年年底的中央经济工作会议对房地产市场明确要保持调控政策的连续性和稳定性,住建部年度会议也明确政策不变,力度不松。从上海来看市委市政府态度也很坚决,不断强调上海调控房市不是权宜之计,控制高地价高房价不是权宜之计,所以目前来看上海市场仍将延续调控态势。下半年受中美贸易战的影响,经济发展的不确定性可能会增大,房地产市场调控应该保持定力,政策将不会发生明显变化,市场发展将逐步恢复常态。希望政府部门优化和微调现有的调控政策,不断巩固当前的调控成果,同时继续大力发展租赁住房市场,构建起租售并举的房地产市场。从宏观政策的取向上看,下半年“积极财政政策要更加积极,稳健的货币政策要松紧适度”。但也强调要保持宏观政策稳定,坚持不搞“大水漫灌”式强刺激,根据形势变化相机预调微调、定向调控。对房地产企业来说金融系统的风险意识增强,企业融资难度仍然存在,企业应提高风险意识,未雨绸缪,做好应对预案,调整经营策略,保证资金链安全。

(一)稳定调控政策预期,促进住房租赁市场健康发展

在房地产市场调控政策持续发挥作用下,上半年市场前低后稳,逐步恢复了市场信心,市场呈现了稳定发展的预期。在当前这个时点,希望政府部门坚持调控政策的稳定性和连续性,巩固调控成果。同时应加大对住房租赁市场的培育力度,逐渐构建起租售并举的房地产市场。

1、巩固调控成果,构建市场稳定发展的长效机制

房地产市场的稳定是政府、企业和社会各方面的共同愿望,目前,上海应进一步巩固调控成果,构建上海房地产市场稳定发展的长效机制。防止房价大起大落,形成以“居住”需求主导的常态。

增加住宅有效供应。房地产市场最终还是一个供求关系,收紧地根确实能明显降温,但减少了供给,需求却还在,反而加大了长期的市场供求失衡,也为下一轮房价上涨埋下了隐患,长远来看是负效应。从2010年开始,上海每年的宅地供应平均就在600-700万平方米之间,一年的供应量仅有15万套左右,按照十三五规划,今后五年中供地的一半才是市场化用地的话,市场化商品房的供应将更为稀缺。从市场实际成交情况来看,需求规模仍然较大。此外,从上半年统计数据来看,房屋新开工面积和竣工面积分别下降6.4%和6.9%,市场化新建商品住房网上供应面积为233万平方米,同比减少15%,为2008年以来的最低值,这些数据表明了未来的供应可能会进一步减少,这不利于实现供求平衡、维持市场的平稳发展。

优化调控政策,正确引导市场预期。2016年推出的限购政策将上海非沪籍限购从2年改为5年,按照时间来计算,到2019年3月份,一部分缴满社保的人群就将拥有购房资格,这部分释放的需求是否会对市场造成冲击要引起关注。公证摇号实施以来,在整治房地产市场乱象,规范开发企业经营行为方面确实起到了很大的作用,但摇号购房也会引发一些新问题,一是强化了市场对于未来房价上涨的预期,加剧了市场供不应求的氛围,如中粮前滩海景壹号推出437套房源,吸引了3127组客户参与摇号;二是非家庭购房比例提高,投资性购房比重上升。如翠湖天地项目公司客户占全部摇号客户的比例高达55%。有关部门应在实施公证摇号的同时提高购房群体的门槛,规范公司客户购房以及未成年人和65岁以上老人的购房需求,优先保障刚需购房家庭的需求。

2、支持租赁住房建设与经营,促进租赁市场健康发展

租赁住房用地的出让方式有待优化。目前,在我国的租房试点城市中,多数城市的做法是政府以低于市场价的方式,将租赁住房用地出让给当地的国有企业,并由其来开发、建设、运营租赁住房。以这种方式开打开局面是可以的,但是方式方法上还应该继续改进,因为,这种做法实际上是搞了“双轨制”,它使得租赁住房实际上成为政府职能的延伸,不利于持续、健康的发展。”土地出让应该遵循市场化原则,引入专业的机构来运营,因为出租和出售是不一样的,那么土地出让价格也是不一样的,具体可以按照公共租赁房的回报率设定地价,而不是按照出售房来定地价;同时,规定出让用地只能用于出租不能出售,这样也不用担心国有资产流失的问题。”

租赁住房相配套的税收政策应尽快出台。这个问题不解决,让租赁住房按照普通商品房的税收标准去执行,那么,租赁住房的开发建设成本是很高的,在商业模式上难以支撑很久。当地价、税收等政策完善后,对于企业来讲是有积极性的,成本降低、有一定的投资回报率,而对于租户来讲,成本和回报率透明的基础上,企业供给增多,竞争加强,那么,房租就不会大幅上涨。

租赁住房融资问题需要引起重视。一是总量不足。租赁市场容量大,投资回报周期长,资金缺口大,尤其是重资产,需要占用大量资金。但就目前市场上各种渠道的融资总量来说,还远远不能“解渴”。二是结构错配。住房租赁企业发展需要长期低成本资金支持,但目前市场上各种融资渠道资金成本高、期限短,长期低息资金缺乏,导致明显的结构错配。政府支持,引导银行、险资进入,尤其是险资,符合长期、稳定回报的资金特点。三是主体多样性未体现。目前融资主体以国企和大型房企为主,运营商和中小房企仍面临着融资难题。四是缺乏权益退出渠道。目前的资产证券化产品集中在财务融资和财务退出,以开发建设阶段融资和运营期现金流贴现功能为主,暂无成熟的权益退出机制,公募REITs 产品的出现仍需时日。

(二)防范企业资金风险,继续调整发展思路

2018年,在金融降杠杆的大背景下,信贷环境逐渐趋紧,房企的融资环境也将进一步收紧,融资成本将不断升高。面对资金面的紧张,房企应提高风险意识,主动适应市场环境,加快企业的销售节奏,保障资金链的安全。

1、提高风险意识,保证资金链安全

目前来看上海房企的风险还是可控的。由于2015、2016两年房价上涨较快,交易量也很大,大部分房企在这两年里盈利状况较好,所以短期内企业资金压力并不很大。但房地产企业负债率普遍偏过高却是需要关注的风险,据中国人民银行发布的《中国区域金融运行报告(2018)》显示,房地产企业负债率偏高,偿债压力较大。A股128家上市房企负债合计达到6.51万亿,平均资产负债率64.56%,其中63家房企负债超过百亿,34家房企资产负债率已经超过80%。而且债务中很大一部分并不是传统的银行信贷,而是非标业务,包括信托、理财产品等,这要占房企融资渠道的一半。从去年开始国家就已经表示要严控非标业务,4月27日资管新规落地,理财借道非银通道流向房地产行业受到彻底约束,房企的融资环境正在逐步收紧,到了今年年底这部分资金即将迎来还款高峰期,这会对企业的资金来源产生很大的影响。值得注意的是上半年房地产项目到位资金已经出现下降,定金预付款和个人按揭贷款继续两位数下降,企业的资金来源更加依赖企业自筹资金和国内贷款。在融资渠道收紧的大环境下,房企应该充分未雨绸缪,理性扩张,防范资金链的断裂风险。

2、积极调整经营策略,主动适应市场环境

从近期的市场情况来看,一手房市场已经不像去年一样一经推出就一抢而空,区位不佳的项目销售情况并不理想,而且在限价的背景下,同区域的项目竞争将更加激烈。同时,调控政策对企业的销售会产生很大的影响,影响企业的资金回笼速度。限证政策,现在预售证发放需要市、区三级审核,预售证的审批周期非常长,这对企业的销售节奏影响很大;限贷政策,限贷政策持续强化,目前上海购房普遍都要七成首付,买房的人基本上都是要把老房卖掉才能买新房。限签政策,网上签约时间拉长,客户不能网签就不能办理贷款,这变相的拉长了销售周期。此外,对于在2015-2016年高地价拿的地将集中在2018年入市。按照现在的市场环境,这批项目的处境就很尴尬,比如2016年8月出让的中兴路地王项目,楼板价就要达到100315元/平方米,在当前“限价”的市场环境下,持有类似项目的企业要么亏本卖要么只能撑着,这对企业的资金要求就很高,大部分高周转房企都有出售需求和业绩冲刺指标,企业面临银行、金融机构贷款到期的兑付压力,即使降低定价,也不得不入市销售换取现金。在这样的环境下企业还是应放低对价格的预期,随行入市,加快销售节奏,积极回笼资金。从目前来看一些企业已经开始加速了销售进度,比如绿地青浦重固的波洛克公馆项目(带装修)一千多套房在两个月内就全部销完,价格只有29000元/平方米,低于周边二手房的价格。

3、把握城市发展导向,调整开发投资模式

在目前的土地出让过程中,地方政府对出让地块的功能业态和营运管理要求越来越高,在交易的方式和其他方面会有所考量。以价格竞争为主导的土地供应的方式上越来越多地转变成区域功能择优为主导的配置方式。特别是商办地块的出让变化很大,以前大部分的商办项目都是配套性的商办,就是简单的商场和办公。现在地方政府更多的是希望能做成总部经济,最好能有独角兽企业总部落地。这对政府有两个好处,一是税收落地,还有就是会引入相关上下游的产业,这种产业会对周边地块的价值带来很大的提升效应。比如长风地块,他们的定位就是集中交易采购中心,引入了联交所,政采中心等企业,这就能打造一个功能性的集聚区。这给我们企业的启示就是要利用自己的资源主动去引入独角兽企业,双方强强联手,这对企业拿地是很有帮助的。

本土企业还可以关注城市更新改造的机会。今年上半年成交的13A-02地块是康家村改造项目中的第一幅经营性用地。之前,大华集团旗下的上海华行房地产已于去年1月和今年3月先后竞得了两幅康家村的动迁安置房地块——S-01地块、P-06地块。由宝山本地房企统一负责康家村改造各地块的建设,有助于整个改造工程的统筹协调。这对于申城其他的城市更新改造项目,也有一定的借鉴意义。

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